En el 2021 los precios de los inmuebles crecieron a su mayor registro histórico real, y superaron los niveles anteriores a la crisis inmobiliaria de los 00s. El índice de precios S&P / Case-Shiller U.S. presentó una suba real de 11% i.a. en el 2021, la mayor anual desde al menos 1987. En línea con el precio de las viviendas, el ETF vanguard Real Rstate presentó una suba del 37%.

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Varios factores impulsaron la suba, y la pandemia tuvo una contribución importante. En 2020, la FED realizó un impulso monetario récord que llevó a las tasas a mínimos históricos, y las hipotecarias no fueron la excepción. En enero de 2021 las tasas fijas de créditos hipotecarios a 30 años se situaron en 2,7%. Adicionalmente, aumentó la demanda por mayores espacios en medio de cuarentenas. Además, surgieron dificultades para aumentar la oferta, la construcción sufrió contratiempos en medio de restricciones a la movilidad y un fuerte aumento del precio de insumos por problemas logísticos. Estos problemas de oferta llevaron a que el stock de viviendas respecto a ventas se ubique en 1,7 veces, siendo el mínimo desde que se tienen registros y menor a la mitad de los niveles pre pandemia (3,6 en febrero del 2019).

Pero el final del 2021 marcó el comienzo del retiro de estímulos monetarios, y con ello un fuerte aumento en las tasas de crédito hipotecario. La inflación más alta en 40 años lleva a que la FED impulse una política monetaria más contractiva. Desde el mínimo histórico de 2021, actualmente las tasas hipotecarias a 30 años se ubican en 4,2%, el registro más alto desde mayo de 2019. Es muy difícil que esta suba no se traduzca en una fuerte caída de la demanda por viviendas. Adicionalmente, se espera que la fuerte suba de la inflación disminuya el poder adquisitivo de los consumidores y enfríe la economía. La coyuntura tiene cierta similitud con lo que surgió en la crisis financiera del 2008.

Sin embargo, la situación del sistema financiero es mucho más sólida. La calidad crediticia de los deudores es, en promedio, considerablemente mejor a la de la gran crisis financiera. Según Equifax Credit, las hipotecas con calificación crediticia más baja representan menos del 2% de nuevos otorgamientos, vs 14% en el 2005, pero más que nada el sector financiero está considerablemente más sólido. Luego de la crisis financiera se incorporaron nuevas medidas, como el aumento del capital y un mayor aprovisionamiento, que llevan a que los bancos sean considerablemente más sólidos para enfrentar una caída del sector inmobiliario.

Adicionalmente, hay problemas de oferta que no se resolverán en el corto plazo, lo que aporta cierto sostén al precio. Al aumento del costo de materiales de construcción y los contratiempos logísticos que trajo la pandemia se agregan las complicaciones que trae la guerra en Ucrania sobre la disminución de la oferta (níquel, madera o indirectos, como el gasto en combustible). Por otro lado, pese a que se levantaron restricciones a la movilidad, el mercado laboral sigue muy ajustado, con el desempleo cerca de mínimos históricos. 

En resumen, incluso con niveles de stock de vivienda en mínimos, una política monetaria más contractiva, aumento de costos y una economía mucho más débil, es bastante probable que el sector no mantenga su buen desempeño. En lo que va del año, el ETF Vanguard Real Estate muestra algo de este desempeño, cayendo -8%. Sin embargo, hay oportunidades en la construcción, vinculadas con obras públicas, de la mano del programa de obras públicas de Biden, que contempla USD 1,2 mil millones en modernización de infraestructura (carreteras, puentes, generación y transmisión de energía, puertos, etc). En este contexto, hay empresas dentro del sector que se verán beneficiadas. Adicionalmente, la desaceleración de la construcción privada puede ayudar a disminuir presiones en costos a las empresas de infraestructura pública. En cuanto a instrumentos, se destaca el ETF - PAVE Infrastructure Development. 

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