El mundo del real estate se encuentra en un momento histórico: las tasas de los créditos hipotecarios duplican las de 2020 y los precios comenzaron a ceder. Este escenario golpeó al sector durante 2022 y lo convirtió en una de las peores performances dentro del S&P. En este artículo analizamos el panorama del mercado inmobiliario de EE.UU. de cara al inicio de 2023 ¿es un buen momento para invertir?  

La postura más agresiva de la Fed anunciada durante 2022 tiene efectos en todos los sectores, pero principalmente en el mercado inmobiliario. La fuerte suba de la tasa de interés de referencia de la Fed –desde marzo hasta hoy subió 425 pb– se trasladó a la tasa de créditos hipotecarios, que pasaron de 3,5% en enero al 7% en octubre. Los créditos se encarecieron y esto impactó en la venta de viviendas nuevas y usadas que, en lo que va del año, cayeron 27% y 25%, respectivamente. Esto muestra la peor performance desde la crisis de 2008. Dicho escenario comienza a afectar negativamente los precios de las viviendas que en los últimos tres meses acumularon una caída del 4%, después de haber tocado su nivel máximo en junio pasado. El desplome de la venta de hogares hizo que el ETF de Real Estate (XLRE) cayera un 29,4% en lo que va del año, por lo que se ubicó entre las peores performances de 2022. 

Desde el pico de 7% alcanzado en octubre, las tasas hipotecarias a 30 años vienen retrocediendo y en diciembre el dato dio signos de desaceleración con un 6,3%. Sin embargo, el mercado aún proyecta que las tasas de la Fed alcancen aproximadamente un 5% hasta mediados del 2023 lo que representa un mínimo de 50 pb más que el nivel actual. Esto lleva a considerar que al mercado aún le falta descontar más malas noticias, con hipotecas que seguirán en niveles cercanos a máximos por lo menos durante el primer semestre. Es destacable cómo cerró el año el  índice NAHB –que mide el sentimiento del mercado inmobiliario para los próximos 12 meses en lo referente a la demanda de construcción de inmuebles para uso familiar– y que en noviembre marcó 31 puntos. Un valor inferior a los 50 puntos anticipa que las perspectivas serán negativas para el próximo año. Por eso el pronóstico actual se aleja enormemente del registro del pasado enero, cuando marcaba 81 puntos, y de los 60 puntos promedio que marcó en los últimos diez años. Por todo esto, no vemos que las ventas puedan repuntar y creemos que los precios seguirán ajustando en 2023.

Una alternativa posible 

Ante un contexto en el que las tasas de la Fed se mantendrán elevadas, las tasas de los créditos hipotecarios continuarán en niveles máximos y esto afectará la venta de viviendas de cara a 2023. Por esta razón, no vemos oportunidad de entrada al sector real estate en el corto plazo, ya que consideramos que aún pudo no haber alcanzado su nivel mínimo. Si bien es cierto que las tasas de interés hipotecarias mostraron una leve caída durante diciembre, no consideramos que esta sea una señal de entrada, pues es esperable que el mercado inmobiliario continúe ajustando mientras la Fed mantenga su postura agresiva de tasas. 

Para aquellos inversores que se encuentren interesados en el sector, vemos mayor oportunidad en aquellas compañías que se dediquen a la renta inmobiliaria: centros de datos, alquiler de bodegas y sectores residenciales. Dado el encarecimiento de las tasas hipotecarias, el alquiler de estos inmuebles viene creciendo exponencialmente y se espera que continúe esta tendencia durante el primer semestre de 2023.

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