Después de la pausa en la última reunión de noviembre, la Reserva Federal parece haber llegado al ciclo máximo de suba de tasas, anticipando un escenario de soft landing y una inflación a la baja. Esto sugiere que la Fed no tendría más motivos para continuar aumentando las tasas, lo que podría tener un impacto positivo en las tasas hipotecarias que en los últimos dos años pasaron del 3% al 7,6% y se ubican en el nivel más alto de los últimos 23 años.

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Bajo este contexto, el mercado inmobiliario enfrenta tres desafíos clave: precios elevados de viviendas, inventario ajustado, y una crisis de asequibilidad.  Después de alcanzar su punto máximo histórico en 2022, el precio promedio de las ventas de viviendas en EE. UU. disminuyó 11% en lo que va del año, situándose en USD 503.000. A pesar de esta baja, es importante destacar que el precio actual sigue siendo significativamente elevado y con una tendencia positiva. Además, el inventario de viviendas existentes se encuentra en un nivel bajo, con un total de 3,9M de unidades, 15% menor al de un año atrás. Esa cifra representa sólo un suministro de 3,4 meses para cubrir la demanda actual, cuando el promedio histórico es de 6 meses. Por último, las dificultades financieras de la población para acceder a una vivienda se incrementaron: la relación entre ingreso y el pago anual de la hipoteca es del 44% cuando previo a la pandemia era del 28%.

Esta situación muestra un mercado con una baja oferta y una demanda débil. A pesar de esto, surgen disparidades en el sector. Por un lado, las ventas de viviendas usadas han caído a mínimos de 13 años en septiembre, debido al aumento de las tasas hipotecarias y la escasez de inventarios. Esto es producto de que muchos propietarios de viviendas, que consiguieron hipotecas baratas durante un largo periodo de tasas bajas, decidieron conservarlas, restringiendo aún más la oferta y la actividad del mercado inmobiliario. 

Para satisfacer a los pocos compradores presentes en el mercado, el segmento más dinámico ha sido la fabricación y venta de casas nuevas, que registró un aumento del 20% en 2023. Este crecimiento ha sido impulsado por constructores que asumen parte de los costos de las hipotecas más altas. Con el fin de fomentar las ventas, los constructores han reducido los precios de las viviendas. De acuerdo con el Índice del Mercado de la Vivienda de Wells Fargo, el 32% de los constructores reportó haber disminuido los precios en octubre, marcando el porcentaje más elevado desde diciembre de 2022.

El mercado inmobiliario actual exhibe una clara asimetría: una oferta escasa frente a una demanda menguante empuja a los compradores hacia la adquisición de viviendas nuevas. Este desbalance se refleja en la divergencia de resultados entre los fondos del sector en lo que va de 2023. El ETF de Real Estate (XLRE) cayó un 3%, mientras que el ETF de hipotecas (REM) decreció un 1%. Por otro lado, el ETF (XHB), que engloba a la industria de la construcción residencial y a proveedores de materiales, ganó un 35%. Más pronunciado fue el incremento del ETF (ITB), especializado en la construcción de viviendas en EE. UU., con un aumento del 42%, beneficiándose del incremento en los permisos de construcción y de la edificación de nuevas viviendas.

Ante la expectativa de una reducción en las tasas de interés y una menor inflación en 2024, es probable que la relación entre ingresos e hipotecas mejore, incentivando a los propietarios a vender sus viviendas existentes. Esto podría aumentar el inventario en el mercado y elevar el número de transacciones. Si bien este cambio sería positivo, equilibrando el mercado y beneficiando a compradores y vendedores, se prevé una normalización gradual del mercado inmobiliario. Los precios de las propiedades se mantendrán relativamente estables, influenciados por la persistente escasez de viviendas y tasas hipotecarias que aún se mantendrán en niveles altos. En este contexto, seguimos una postura neutral, a la espera de confirmación de estas tendencias por parte de la Fed y de cómo se materialicen en el mercado.

En resumen, la situación actual del mercado, caracterizada por altas tasas hipotecarias, precios elevados de las viviendas y un inventario reducido, no ha sido favorable para el sector inmobiliario.

Hasta tanto no veamos una disminución en las tasas hipotecarias, todavía no es un escenario propicio para el ETF de Real Estate (XLRE). Mientras tanto, impulsado por una baja de inventarios, el ETF U.S. Home Construction (ITB) y el Homebuilders (XHB) presentan fundamentos sólidos para mantener su tendencia de crecimiento.