El Real Estate está teniendo un excelente año y actualmente se encuentra marcando nuevos máximos históricos. En lo que va del año, Neuberger Berman US Real Estate Fund acumula un rendimiento de 23,2%, mientras que Vanguard US Real Estate ETF aumentó su cotización un 22,9%. Ambos instrumentos superan el 13,3% que retornó el S&P 500 en igual lapso. El Real Estate internacional no ha logrado rendimientos similares a los obtenidos por el norteamericano.

Los constructores de viviendas también están presentando subas importantes: iShares US Home Builders ETF acumula un alza de 23,2% en 2021.

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Los fundamentos detrás de esta tendencia permiten proyectar que aún quedan ganancias por captar dentro del sector en el mediano plazo.

Por el lado de la demanda de viviendas, las tasas de créditos hipotecarios a 30 años rondan el 3% anual en Estados Unidos, valores mínimos nunca antes registrados en la historia norteamericana. A lo anterior se suma la expectativa del público general sobre una mayor inflación, además de la elevada tasa de ahorros generada por las cuarentenas y los estímulos fiscales: esto desencadena un elevado interés por la compra de propiedades.

Un importante catalizador adicional se relaciona a las intenciones del presidente Joe Biden de condonar parte de las deudas contraídas por estudiantes universitarios. Ello tendrá un efecto alcista en la demanda de propiedades, dado que la escala de prioridades de los profesionales norteamericanos marca una preferencia por la adquisición de una vivienda una vez cancelada la mayor parte de sus deudas universitarias. En un gesto simbólico a principios de año, Biden condonó USD 1.000 M en deudas a 72.000 estudiantes en situación especial.

Por el lado de la oferta, los inicios de nuevas construcciones de viviendas se desplomaron 79% desde fines de 2006 hasta inicios de 2009 (crisis Subprime), y se mantuvieron en niveles deprimidos hasta 2011. El repunte en la construcción fue lento, al punto que en los primeros 4 meses de 2021 la cantidad de viviendas iniciadas se asemejaba a valores del año 2000, con una población que aumentó 18% durante las dos últimas décadas.

La combinación de demanda en aumento y oferta limitada, en un sector cuya respuesta de mayor construcción tarda años hasta materializarse en nuevas propiedades disponibles, debería continuar dando presión alcista a las valuaciones de las viviendas.

Los fondos de Real Estate no solo invierten en propiedades residenciales, también ofrecen exposición a inmuebles comerciales y especializados, como infraestructura de comunicaciones, centros de logística y almacenaje, tierras agrícolas o centros de datos.

El criterio de inversión se basa en propiedades inmuebles que tienen como finalidad su arrendamiento, el cual se distribuye a los tenedores de estos instrumentos de inversión en concepto de dividendos. De acuerdo a disposiciones de la Securities and Exchange Commission (SEC), para categorizarse bajo la figura de Real Estate Investment Trust (REIT) se debe contar con la mayoría de los ingresos ligados al arrendamiento de propiedades; a su vez, es necesario distribuir anualmente al menos el 90% del ingreso imponible por estas actividades en concepto de dividendos.

Si bien las tasas de interés en mínimos y los inventarios reducidos no se limitan a las propiedades residenciales, presionando también al alza los precios de otras modalidades de Real Estate, estas últimas se ven influidas por factores adicionales.

En el caso del Real Estate comercial, se trata de un sector fuertemente castigado durante 2020 por los efectos de las cuarentenas: cierres de locales y el consecuente ascenso de las modalidades de compra virtual. Ello genera un atractivo adicional dado que en 2021 se parte de valuaciones más bajas.

Respecto del ascenso del e-commerce, empresas con fuertes canales de comercio electrónico (como Apple), anunciaron que planean aumentar su cantidad de tiendas físicas dado que no ven una competencia entre ambas modalidades, sino un complemento. En palabras de Apple, la presencia en tiendas físicas permite una mayor interacción con los clientes potenciales y mejora los servicios prestados a usuarios de sus productos, incrementando el nivel de compromiso.

En el caso del Real Estate especializado, si bien los segmentos son diversos, su valor y rendimientos se rigen por principios similares de escasez relativa y condiciones crediticias. Los fondos que invierten en propiedades los seleccionan en base a estudios de mercado y con fines de diversificación, incorporando un valor adicional que reduce la volatilidad del portfolio total de inversiones.

En conclusión, bajo el contexto actual de liquidez abundante y crecimiento económico (con las secuelas de la crisis Subprime en términos de menor construcción y sumando actualmente fuentes de demanda adicionales), el Real Estate se posiciona como un activo con elevado potencial de rendimiento.