El índice S&P 500 subió 17% en los últimos seis meses, impulsado en gran medida por empresas tecnológicas que se benefician de los avances en la inteligencia artificial.

No obstante, el tradicional sector del real estate tuvo un desempeño aún mejor. El ETF constructores de viviendas (iShares US Home Construction) subió un 20% en seis meses, mientras que el ETF “Real Estate Select Sector”, que invierte en empresas de propiedades incluidas en el S&P 500, aumentó 24%.

El rendimiento excepcional del sector inmobiliario se debe a que las fluctuaciones en las tasas de interés impactan al mercado inmobiliario norteamericano por múltiples frentes, posicionando al sector como uno de los principales beneficiarios del proceso de baja de tasas iniciado por la Fed.

En primer lugar, en mercados financieros desarrollados, las propiedades se valúan de manera similar a un bono. Es decir, cuando bajan las tasas, su valor aumenta. 

La métrica fundamental utilizada para valuar propiedades se denomina tasa de capitalización (cap ratio). Esta se calcula dividiendo el ingreso anual de una propiedad por su valor de mercado, obteniendo como resultado un porcentaje de rentabilidad requerido. A medida que bajan las tasas de referencia, también disminuye el cap ratio requerido, lo cual se traduce en mayores valuaciones.

Es así como, al igual que la pronunciada suba de tasas ocurrida entre 2022 y 2023 provocó una caída en el valor de las propiedades, su recorte debería impulsar una recuperación, lo cual el mercado ya está comenzando a descontar en las acciones del sector.

En segundo lugar, la normalización monetaria de la Fed se traducirá en tasas más bajas de créditos hipotecarios. Estas han venido disminuyendo desde un pico cercano al 8% a fines de 2023, su valor más alto en 24 años, hasta 6,3% en la actualidad. 

Las menores tasas de créditos hipotecarios brindarán dinamismo al sector en la forma de transacciones más frecuentes, apoyando la recuperación de precios y permitiendo reducir inventarios a desarrolladores con problemas de liquidez.

‍‍Finalmente, el sector inmobiliario norteamericano se caracteriza por un elevado apalancamiento financiero, con niveles de deuda que normalmente superan el 60% del valor de sus propiedades.

Esta característica supuso un duro golpe cuando la suba de tasas de la Fed aumentó el costo del endeudamiento, al tiempo que cerró las posibilidades de refinanciamiento para muchas empresas del sector. Esta situación se revertirá a medida que las tasas comiencen a bajar.

En conclusión, luego de tres años de bajo desempeño producto de un contexto desafiante, el real estate norteamericano está bien posicionado para beneficiarse del proceso de baja de tasas iniciado por la Fed en septiembre. Este escenario ya se refleja en las expectativas del mercado.